Hvordan skal Kvadraturen lykkes?

Julehandelen er i gang, og det satses bla på lengre åpningstider og underholdning for å trekke kunder til Kvadraturen. Det er bra for Kvadraturen – på kort sikt. Men utfordringene for Kvadraturen er store – og det offentlige og det private må sammen ta større grep for å lykkes - på lang sikt.

Vi ønsker alle at Kvadraturen fortsatt skal være regionhovedstaden med kulturtilbud, møtesteder, offentlige funksjoner, kontorer og handel. Det er også stor enighet om at det skal legges til rette for boliger forflere grupper av befolkningen. Men dette er krevende å få til.

Jeg tillater meg å peke på noen forhold som ofte blir glemt eller undervurdert i planleggingsarbeidet. Jeg jobber med sentrumsutvikling i  mange norske kommuner, og ser de samme utfordringene alle steder.

Investering må være attraktivt
Utvikling av Kvadraturen er helt avhengig av at privat kapital finner det interessant å investere her. Kapitalen søker i utgangspunktet der investeringer er sikker og avkastningen høy. Dersom ikke Kvadraturen er attraktiv, velger investorer andre steder.

For at en investering skal være attraktiv må det skapes større verdier gjennom plan- og byggeprosess enn det området gir av verdier i dag.Med dagens kommunedelplan er det faktisk slik at det nesten ikke lønner seg å bygge nytt. Planen gir ikke nok utbyggingsvolum, det tillates for lite bolig og  det legges for strenge rammer for eksempel i fht uteareal, vern og parkering.

Kommunen stiller krav om planlegging av større områder for å sikre en helhetlig utvikling av området, gjerne kvartalsvis planlegging. Jeg har forståelse for det. Utfordringen er at det er mange gårdeiere i et kvartal. Skal en få til en plan som ønsket må enten en stor aktør kjøpe opp/inngå avtale med alle gårdeiere, eller gårdeierne i kvartalet må bli enige om å samarbeide. Det kreves svært store ressurser og er meget risikofylt å sikre seg kontroll over et kvartal, og det er derfor svært få investorer som har muskler til å skaffe seg slik kontroll. Alternativet er at gårdeierne samarbeider. Erfaringer viser at det er klokt om kommunen tar initiativ for å få gårdeierne til å samarbeide. Dersom gårdeierne ser mulighetene, må de deretter ta ansvaret for det videre samarbeidet og lage helhetlige planer for kvartalet.

På kjøpesentre er det felles eierskap, felles drift og felles åpningstider. Lokalisering av butikkene og miksen av butikker styres for å få senteret mest mulig attraktivt. Slik kan en ikke gjøre det i sentrum med svært oppdelt eierskap. Det gjøres noen forsøk, for eksempel på Hamar, for å få gårdeierne til å samarbeide slik de gjør i kjøpesentre. Det har vist seg krevende. En annen strategi kan være at en starter med kvartalsvis planlegging gjennom et felles utviklingsselskap, og så inviterer inn investorer som kan sikre felles eierskap når området skal bygges ut. Da kan en planlegge tilbudet samlet slik at en får varierte og attraktive tilbud, og det kan bla brukes differensierte leiepriser for å få dette til.

Skal investorer velge å satse i Kvadraturen må de oppleve langsiktige og akseptable rammebetingelser. Det krever bred og tverrpolitisk forankring i de overordnede planene. Dette har vært avgjørende for at Drammen har klart å få til den positive utviklingen i sentrum. Det samme kan sies om Porsgrunn. Her møter ordfører, opposisjonsleder og en representant fra administrasjonen i fellesskap aktuelle investorer,noe som sikrer en tett og koordinert oppfølging. Dette gir investor nødvendig forutsigbarhet i planprosessen, og sikkerhet for at administrasjonen følger opp.

Mer fleksible løsninger er nødvendig. Hvorfor legge stramme grenser for hvor mye bolig som kan bygges i et kvartal – når det er flere mennesker vi vil ha inn i Kvadraturen. Hvorfor må utearealkravet bare løses på egen tomt, når en har store attraktive fellesareal, Baneheia og Odderøya rett i nærheten. Hvorfor ikke legge større vekt på oppgradering av nærliggende fellesareal som utbyggerne kan bidra til. Hvorfor kan en ikke vurdere mer fleksible parkeringskrav og tilrettelegge mer for parkering i fellesanlegg. Det gir bedre utnyttelse av plassene og mulighet for attraktive parkeringstilbud. Skal vi få dette til må kommunen ha en helhetlig og utradisjonell tilnærming og det må arbeides i god dialog med utbyggerne.

Kristiansand og Kvadraturen har alle forutsetninger for å lykkes. Det er bra og viktig at kommunen og regionale myndigheter satser på gode offentlige tilbud og attraktive møteplasser i sentrum. Men Kvadraturen kan bare lykkes dersom også det private finner det interessant å investere i sentrum.

Av hensyn til Kvadraturen og landsdelen haster det med gode initiativ og bedre rammebetingelser.